1Bu ev resmi olarak ne kadara alındı?
| Tapuda beyan edilen alış bedeli | 600.000 TL |
| Edinme tarihi | 05/05/2023 |
| Edinme nedeni | Satış ve İpotek |
| Vergisel maliyet (devletin esas aldığı) | 600.000 TL |
Değer artış vergisinde maliyet olarak tapuda yazan 600.000 TL esas alınır. Satış 5 yıl dolmadan (05/05/2028 öncesi) yapıldığı için bu kazanç değerlendirmeye girer — aşağıda görüleceği gibi sonuç yine lehe.
2Devlet bugün bu 600.000'i ne kadar kabul ediyor?
Kanun (GVK Mükerrer m.80), alış bedelini Yİ-ÜFE ile satış gününe taşımana izin verir — enflasyon kadar artış kâr sayılmaz. (Endeks artışı %10'u aştığı için uygulanır.)
| Nisan 2023 Yİ-ÜFE (alış öncesi ay) | 2.164,94 |
| Temmuz 2026 Yİ-ÜFE (satış öncesi ay) | 5.637,14 |
| Endeksleme katsayısı | × 2,604 |
Alış (2023)
600.000
×2,604
Güncel resmi maliyet
1.562.300
3Vergisiz satabileceğin tavan
| Güncellenmiş maliyet | 1.562.300 TL |
| 2026 istisna tutarı (+) | 150.000 TL |
Bu tutara kadar satışta değer artış vergisi
1.712.300 TL'ye kadar = 0 vergi
Bu eşiğin altındaki satışta ödenecek değer artış kazancı vergisi yoktur.
4Satış senaryoları (2026 tarifesi)
| Satış bedeli | Alıcının çekebileceği kredi (%90) | Vergi matrahı | Değer artış vergisi | Cebe kalan* |
|---|---|---|---|---|
| 1.700.000 | 1.530.000 | 0 | 0 | 1.700.000 |
| 1.800.000 | 1.620.000 | 87.700 | ~13.155 | ~1.786.800 |
| 1.900.000 | 1.710.000 | 187.700 | ~28.155 | ~1.871.800 |
| 2.000.000 | 1.800.000 | 287.700 | ~48.040 | ~1.952.000 |
Alıcının kredisi: Satış bedelinin %90'ı üzerinden yaklaşık hesaplanmıştır (2026 BDDK; 5 milyon altı konut, enerji kimlik belgesi C sınıfı ve üzeri — bu daire uygun). Kesin tutar bankanın ekspertiz değerine göre netleşir.
* Değer artış vergisi düşülmüştür. Vergi, 2026 gelir vergisi tarifesine göre hesaplanmıştır (ilk dilim 190.000 TL'ye kadar %15).
Not: Alıcı, kredisini yükseltmek için satışın 2.000.000 TL üzerinden gösterilmesini isterse, bu tutarda doğan değer artış vergisini (~48.000 TL) alıcının üstlenmesi koşuluyla 2.000.000 TL üzerinden ilerlenebilir.
5Satıcı olarak diğer kalemler
| Değer artış vergisi (~1,7 mn altı satış) | 0 |
Özet: Gerçek satış bedelini tapuda tam beyan etsen bile, evin piyasa bandı (~1,5–2,0 milyon) büyük ölçüde vergisiz eşiğe yakın. Düşük gösterme gibi riskli yollara gerek yok; kanun zaten enflasyon nedeniyle seni koruyor.
RResmi Kaynaklar
- Gelir Vergisi Kanunu (193), Mükerrer m.80 — değer artış kazancı ve Yİ-ÜFE endeksleme · mevzuat.gov.tr
- GİB — Değer Artışı Kazancı Hesaplama (resmi araç) · gib.gov.tr
- GİB — 2026 Gelir Vergisi Tarifesi (ilk dilim 190.000 TL'ye kadar %15) · resmi PDF
- 2026 istisna 150.000 TL — 332 Seri No'lu GV Genel Tebliği · Resmî Gazete 31.12.2025 / 33124
- Yİ-ÜFE endeks değerleri — TÜİK · data.tuik.gov.tr
- Konut kredisi %90 kredi-değer oranı — BDDK 29.01.2026 kararı